Wie regelt de bedrijfsruimte: jij of de franchisegever?
Dit verschilt per franchiseformule en moet vóór ondertekening duidelijk zijn: bij sommige ketens huurt de franchisegever het pand en sluit de franchisenemer een onderhuurovereenkomst of gebruiksovereenkomst af, bij andere formules zoekt en huurt de franchisenemer zelf rechtstreeks bij de verhuurder. Beide modellen komen in de praktijk veel voor, vooral in retail en horeca waar de locatie bepalend is voor het succes van een vestiging. Vraag dit expliciet na bij elke formule die je overweegt, want het bepaalt wie het huurrisico draagt en wie later bij een geschil met de verhuurder aan tafel zit.
In het overzicht van de franchiseformules staat per formule vaak summier aangegeven hoe vestigingen tot stand komen, maar de details over huur vind je pas in het volledige franchisedossier of tijdens de precontractuele fase. Vraag altijd schriftelijk op wie juridisch huurder wordt, en of de franchiseovereenkomst en het huurcontract los van elkaar kunnen eindigen of juist aan elkaar gekoppeld zijn.
Wat is 290-bedrijfsruimte en waarom is dat belangrijk bij franchise?
Artikel 7:290 BW regelt de verhuur van winkelruimte en horecapanden en kent de huurder bijzondere wettelijke bescherming toe, zoals een wettelijke minimumduur en huurprijsbescherming. De meeste franchiseformules in retail en horeca vallen onder dit regime, wat betekent dat de huurovereenkomst niet vrij door de verhuurder kan worden opgezegd en dat er vaste procedures gelden voor huurprijsherziening.
De gebruikelijke termijn: 5+5 jaar
In de praktijk wordt bij 290-bedrijfsruimte vaak een eerste termijn van vijf jaar afgesproken met een verlenging van nog eens vijf jaar, tenzij een van de partijen tijdig en op wettelijk geldige gronden opzegt. Deze 5+5-structuur geeft de franchisenemer een zekere mate van continuïteit, maar sluit niet automatisch aan op de looptijd van de franchiseovereenkomst, die vaak korter of op andere momenten vernieuwd wordt.
Wat als de huurtermijn niet aansluit op de franchiseovereenkomst?
Een mismatch tussen huurcontract en franchiseovereenkomst is een reëel risico: de franchiseovereenkomst kan bijvoorbeeld na vijf jaar aflopen terwijl de huur nog vijf jaar doorloopt, of andersom. Laat daarom beide contracten in samenhang beoordelen voordat je tekent, zodat je niet vastzit aan een huurovereenkomst voor een pand waarin je formule niet meer actief is, of omgekeerd een formule verliest terwijl je nog jarenlang huur moet betalen.
Wat staat er normaal gesproken in een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte?
Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte bevat in elk geval de huurprijs, de looptijd, de indexering, de servicekosten, de bestemming van het pand en de staat van oplevering. Daarnaast bevat het contract meestal bepalingen over onderhoud, verzekering en de mogelijkheid tot onderverhuur of overdracht bij bedrijfsoverdracht.
De waarborgsom
Verhuurders vragen doorgaans een waarborgsom, vaak gelijk aan een paar maanden huur, als zekerheid voor eventuele schade of huurachterstand. Deze waarborgsom komt bovenop de startinvestering voor de franchise en moet je meenemen in je financieringsplan, naast de entreefee en de inrichtingskosten.
Bestemmingsplan en vergunningen van de gemeente
Voordat je een huurovereenkomst tekent, moet je controleren of het bestemmingsplan van de gemeente de beoogde bedrijfsactiviteit toestaat op die locatie. Voor horeca en bepaalde retailformules gelden daarnaast specifieke vergunningen, zoals een omgevingsvergunning of een horecavergunning, die je ruim op tijd bij de gemeente moet aanvragen omdat de doorlooptijd soms weken tot maanden kan bedragen.
Wat zijn de risico's van een slecht afgestemd huurcontract bij franchise?
Het grootste risico is dat je financieel en juridisch vastzit aan een pand terwijl je franchiserelatie al beëindigd is, of omgekeerd dat je een goedlopende vestiging moet verlaten omdat de huur afloopt en niet verlengd wordt. Dit soort disallineopmenten ontstaat vaak doordat kandidaten de huurovereenkomst als bijzaak behandelen en alle aandacht richten op de franchiseovereenkomst.
- Check of de einddatum van de huur en de franchiseovereenkomst op elkaar aansluiten of juist bewust uit elkaar lopen
- Vraag na wat er gebeurt met de huurovereenkomst als de franchiseovereenkomst eerder eindigt dan de huur
- Laat vastleggen wie aansprakelijk is voor achterstallig onderhoud of verbouwingen bij vertrek
- Controleer of er een geschiktheidsclausule of voorkeursrecht van de formule op de locatie zit
Hoe pak je de locatiekeuze en het huurtraject in de praktijk aan?
Begin met een realistisch beeld van het gewenste type locatie, de oppervlakte en de regio, en toets dit aan de eisen die de franchisegever stelt in het handboek of de precontractuele informatie. Schakel vervolgens op tijd een adviseur in, bijvoorbeeld een bedrijfsmakelaar of jurist gespecialiseerd in huurrecht, om het huurcontract te laten doorlichten voordat je tekent.
Checklist voor je locatieonderzoek
- Bestemmingsplan en eventuele vergunningen bij de gemeente controleren
- Huurprijs, servicekosten en indexering vergelijken met vergelijkbare panden in de regio
- Looptijd en verlengingsmogelijkheden afstemmen op de duur van de franchiseovereenkomst
- Staat van oplevering en eventuele verbouwingskosten vooraf laten vastleggen
- Waarborgsom en overige eenmalige kosten meenemen in je financieringsplan
Formules met een sterke vastgoedafdeling, zoals je vaak ziet bij grotere retailketens op het platform zoals HEMA of Etos, nemen een deel van dit traject uit handen, terwijl kleinere of groeiende formules zoals Sla of Kwalitaria meer eigen inbreng van de franchisenemer verwachten bij het vinden van een geschikt pand. Vergelijk dit altijd tussen formules voordat je een keuze maakt, en volg het franchisenieuws voor actuele ontwikkelingen rond huurrecht en vastgoed in de sector.
Wanneer moet je het huurcontract laten checken door een expert?
Laat het huurcontract altijd checken voordat je tekent, zeker als het gaat om een langlopende 290-bedrijfsruimte met aanzienlijke financiële verplichtingen. Een jurist of vastgoedadviseur kan beoordelen of de bepalingen over opzegging, indexering, onderhoud en bestemming marktconform zijn en of er voldoende afstemming is met de franchiseovereenkomst.
Dit traject loopt parallel aan de wettelijke standstill-periode van vier weken uit de Wet franchise, waarin de franchisegever de voorgestelde franchiseovereenkomst niet in jouw nadeel mag wijzigen en geen betalingen of investeringen mag vragen. Gebruik deze periode bewust om niet alleen de franchiseovereenkomst, maar ook het huurcontract grondig te laten beoordelen.