Si vous envisagez d'ouvrir une franchise au Grand-Duché, un rapport qui parle de bureaux à Luxembourg-Ville ou à Kirchberg peut sembler loin de vos préoccupations. Pourtant, le dernier European Office Occupier Sentiment Survey publié par CBRE révèle une tendance qui concerne directement tout porteur de projet cherchant un local commercial : l'offre immobilière de qualité se raréfie, les délais pour sécuriser un bon emplacement s'allongent, et les critères de sélection se durcissent. Ces mêmes dynamiques touchent aussi les emplacements commerciaux recherchés par les réseaux de franchise, qu'il s'agisse d'un point de vente en centre-ville, d'une cellule commerciale à la Cloche d'Or ou d'un local dans une galerie marchande.
Une pénurie de surfaces de qualité, pas seulement un phénomène de bureaux
Selon CBRE Luxembourg, l'offre de bureaux récents ou rénovés, performants sur le plan ESG et situés dans les quartiers centraux et bien connectés comme le CBD, la Gare, la Cloche d'Or ou Kirchberg, se contracte nettement. Clémence Lett, Directrice Office Leasing chez CBRE Luxembourg, souligne que les entreprises ne cherchent pas forcément moins de mètres carrés, mais des emplacements mieux situés et de meilleure qualité, une offre qui se raréfie particulièrement pour qui cherche une solution immédiate.
Ce constat, pensé pour le marché des bureaux, s'applique par analogie au marché des locaux commerciaux au Luxembourg. Les emplacements les plus recherchés par les enseignes de franchise, qu'il s'agisse de restauration rapide, de prêt-à-porter ou de services, sont également concentrés dans les mêmes zones à forte visibilité et bonne connectivité. Or ces zones sont précisément celles où l'offre se tend.
Ce que cela signifie pour les loyers et les délais d'implantation
CBRE anticipe que cette rareté pourrait soutenir les loyers prime, même dans un contexte économique incertain. Pour un candidat franchisé, cela veut dire qu'il faut intégrer dans son business plan une hypothèse de loyer plus élevée que celle qu'on aurait pu anticiper il y a quelques années, en particulier pour les emplacements les plus demandés.
Autre enseignement transposable : Dylan Feber, Directeur Occupier Leasing chez CBRE Luxembourg, recommande aux entreprises d'engager leur réflexion immobilière au moins dix-huit mois avant l'échéance de leur bail actuel. Pour un franchisé qui cherche son tout premier local, le message est similaire : anticiper la recherche de l'emplacement, ne pas attendre la signature du contrat de franchise pour commencer les démarches, et se positionner tôt face aux propriétaires pour éviter de se retrouver avec les surfaces restantes, souvent moins bien situées ou plus coûteuses à rénover.
Des critères à revoir dans son business plan
Le rapport CBRE met en avant une exigence croissante des occupants : quatre-vingt-huit pour cent renonceraient à un immeuble sans commodité essentielle, et septante-deux pour cent demanderaient une réduction de loyer en cas d'absence de certaines prestations. Ces standards de qualité, appliqués au commerce, doivent inciter tout futur franchisé à revoir plusieurs points avant de signer un bail commercial :
- La performance énergétique du local, un critère de plus en plus regardé par les propriétaires comme par les clients
- La flexibilité d'usage de l'espace, notamment si l'enseigne prévoit une évolution de concept
- La connectivité et l'accessibilité du site, essentielles pour attirer la clientèle frontalière et les habitants de la Grande Région
- Le délai réel entre la signature du bail et l'ouverture effective du point de vente, souvent sous-estimé dans les business plans
Ces éléments sont à intégrer dès la phase de montage du projet, avant même de solliciter l'autorisation d'établissement auprès de la commune ou de finaliser le contrat de franchise avec le franchiseur.
Un marché qui récompense l'anticipation
La tendance décrite par CBRE illustre un principe valable pour toute implantation commerciale au Luxembourg : les meilleurs emplacements se négocient tôt, et la concurrence pour y accéder s'intensifie. Des enseignes bien implantées comme Delhaize, PAUL ou EXKi ont déjà consolidé leur présence sur les emplacements premium, ce qui réduit d'autant la disponibilité pour de nouveaux entrants. À l'inverse, des concepts en développement comme Pokawa ou Waffle Factory doivent composer avec cette rareté croissante pour trouver leurs futurs points de vente.
Ce que cela change concrètement pour un futur franchisé
Avant de signer un contrat de franchise, il est recommandé de consulter l'élenco des franchising disponibles pour comparer les besoins en surface et en emplacement selon les enseignes, certaines nécessitant des cellules commerciales en centre-ville, d'autres des surfaces plus importantes en périphérie. Il convient également de budgétiser une marge de sécurité sur le poste loyer, d'anticiper plusieurs mois de recherche active avant l'ouverture visée, et de vérifier la compatibilité du local avec les exigences énergétiques actuelles, un point qui pourrait peser dans les négociations avec les bailleurs. Enfin, se rapprocher de la House of Entrepreneurship ou de la Chambre de Commerce peut aider à mieux cerner les disponibilités locales avant de s'engager. Pour suivre l'évolution des réseaux qui recrutent activement au Grand-Duché, la page Franchise Luxembourg : quelles enseignes recrutent vraiment un franchisé reste une ressource utile, tout comme les dernières actualités du secteur.