Il mercato italiano dei centri commerciali attraversa una fase di maturità nella quale lo sviluppo delle reti commerciali deve confrontarsi con la disponibilità degli spazi esistenti, le caratteristiche delle singole location e i comportamenti dei consumatori. Per il franchising, i dati sul settore immobiliare commerciale offrono indicazioni utili per valutare le opportunità di insediamento, tenendo conto della distribuzione territoriale dei visitatori, dei livelli di occupazione e delle prospettive di riqualificazione delle strutture.
È quanto emerge dalla ricerca Retail Real Estate Overview 2026, realizzata da Reno in esclusiva per Confimprese e presentata a Rimini durante il XIV Retail & Real Estate Confimprese. Lo studio descrive un comparto consolidato, nel quale gli investimenti si concentrano soprattutto sulla modernizzazione del patrimonio esistente, mentre le nuove aperture procedono a un ritmo contenuto.
Centri commerciali in Italia, 1.006 strutture attive
Secondo l'Osservatorio Reno, in Italia sono attivi 1.006 centri commerciali, cinque in più rispetto ai 1.001 rilevati nel 2025, con un incremento dello 0,5%.
Nel corso dell'ultimo anno hanno aperto il Waterfront Mall di Genova, il Fass Shopping Centre di Elmas, in provincia di Cagliari, e la Galleria Porta Vittoria di Milano. Con 52.800 metri quadrati di superficie lorda affittabile, il Fass Shopping Centre è la struttura di maggiori dimensioni tra quelle inaugurate nel periodo. Si aggiunge la riapertura dell'Iper Tosano di Brescia, già centro S. Anna, dopo un intervento di riqualificazione che ha introdotto nuove ancore commerciali. Il bilancio annuale registra una sola chiusura.
L'andamento è coerente con un mercato maturo, caratterizzato mediamente da due-quattro nuove aperture all'anno e da un numero residuale di chiusure.
«I dati della ricerca Reno confermano che il mercato dei centri commerciali in Italia ha raggiunto una fase di maturità e solidità», dichiara Mario Resca, presidente di Confimprese. «Il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di valorizzare il patrimonio esistente».
Secondo Resca, «la crescita non passa dalla moltiplicazione delle superfici ma dalla rigenerazione degli asset esistenti». Riqualificare, ampliare e innovare, aggiunge, significa «creare valore per retailer, investitori e consumatori».
Per le imprese in franchising, questa evoluzione rende importante valutare le opportunità offerte dalle strutture già operative, considerando la posizione del punto vendita, il bacino di clientela e le condizioni economiche della locazione.
Nove progetti previsti entro il 2028
Per il periodo 2026-2028, la ricerca individua una pipeline di nove progetti: quattro nuove strutture e cinque ampliamenti.
Le nuove realizzazioni sono previste a Cantù, in provincia di Como, a Torino e a Brescia nel 2027, mentre l'apertura di Messina è attesa nel 2028. Tra gli ampliamenti figurano quelli di Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley.
Anche qualora tutti gli interventi fossero completati, l'incremento dello stock nazionale non supererebbe lo 0,4%. La crescita del comparto rimarrebbe quindi limitata sul piano quantitativo, confermando il peso degli interventi sul patrimonio immobiliare esistente.
Per franchisor e affiliati, i nuovi progetti e gli ampliamenti costituiscono possibili occasioni da esaminare nell'ambito delle rispettive strategie di sviluppo. La convenienza di una location dovrà essere valutata caso per caso, sulla base delle caratteristiche dell'attività e del mercato locale.
Riqualificazione e vacancy, le differenze tra le strutture
L'anzianità del patrimonio immobiliare contribuisce a spiegare l'attenzione verso gli interventi di ammodernamento. Il 67% dei centri commerciali italiani ha più di vent'anni e l'età media delle strutture è di 24 anni. Si tratta di valori simili a quelli della Germania, dove il 64% dei centri supera i vent'anni. Dal 2021, in Italia sono stati realizzati 13 interventi sul patrimonio esistente, tra ampliamenti e riaperture.
Un altro indicatore rilevante è il tasso di vacancy, ossia la quota di spazi commerciali non occupati. Nei centri premium si colloca tra il 3,1% e il 5,2%, sale all'8,3% nei centri provinciali e raggiunge il 15% nei centri locali analizzati. I canoni di locazione risultano stabili o in aumento, senza diminuzioni rilevate dalla ricerca.
«Il retail real estate italiano è un settore maturo e la maturità non rappresenta un limite: è la condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi», afferma Gian Enrico Buso, managing partner di Reno.
Il confronto con il mercato tedesco evidenzia, secondo Buso, la necessità di modernizzare le strutture esistenti. «La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma che cosa riqualificare».
Per le imprese che intendono aprire un punto vendita in franchising, i dati sulla vacancy e sull'anzianità degli immobili rappresentano elementi da considerare insieme alla localizzazione, ai costi di occupazione e alla capacità della struttura di attrarre consumatori.
Bacino di provenienza e permanenza dei visitatori
La ricerca Retail Real Estate Overview 2026 dedica un approfondimento ai comportamenti dei visitatori, analizzati in oltre cento centri commerciali attraverso dati di geolocalizzazione anonima.
Lo studio misura il bacino reale, definito come l'area geografica da cui proviene il 70% delle visite, e la permanenza, cioè il tempo trascorso all'interno della struttura.
I risultati evidenziano differenze tra le principali tipologie di destinazione commerciale:
- Factory outlet: il 70% dei visitatori proviene da un raggio di 43 chilometri; la permanenza mediana è di 77 minuti.
- Centri commerciali tradizionali: il 70% dei visitatori proviene da un'area entro 17 chilometri; la permanenza mediana è di 56 minuti.
- Retail park: il 70% dei visitatori proviene da un bacino entro 19 chilometri; la permanenza mediana è di 46 minuti.
Anche il posizionamento della struttura incide sui risultati. A parità di popolazione residente, il bacino di attrazione dei centri premium può essere quasi tre volte più ampio rispetto a quello dei centri locali. La permanenza supera mediamente l'ora nei primi, mentre può scendere fino a 41 minuti nei secondi.
Negli ultimi tre anni, la permanenza mediana è aumentata di 4,5 minuti, con una crescita registrata in sette centri su dieci. Secondo lo studio, la varietà dell'offerta commerciale, la ristorazione e l'intrattenimento possono contribuire ad allungare la visita fino a 15 minuti.
Il bacino di provenienza si conferma invece stabile: il 99% delle visite continua ad arrivare dalle stesse aree geografiche individuate tre anni prima. La ricerca documenta comunque casi in cui ampliamenti e interventi di restyling hanno permesso ai centri di estendere sensibilmente la propria area di attrazione.
«Il bacino reale, misurato sui flussi effettivi, supera il raggio teorico come base delle decisioni di proprietà e retailer, mentre la permanenza diventa una leva progettuale», spiega Buso. «Non esiste un modello di centro migliore degli altri: ciò che conta è la coerenza con il proprio bacino».
Le prospettive per il franchising
I dati della ricerca delineano un mercato nel quale la crescita dei centri commerciali passa soprattutto dalla riqualificazione, dall'ampliamento delle strutture esistenti e da interventi capaci di valorizzare gli immobili.
Per le reti in franchising, lo scenario suggerisce di prestare attenzione alle caratteristiche delle singole location, alla provenienza dei visitatori e alla durata delle visite, senza trascurare i canoni e i livelli di occupazione degli spazi. Sono informazioni che possono contribuire alla valutazione di un investimento, pur non sostituendo l'analisi economica e commerciale richiesta per l'apertura di un punto vendita.
In un mercato maturo, la conoscenza del territorio e la selezione accurata delle location assumono dunque un peso significativo nelle decisioni di sviluppo delle reti commerciali. La riqualificazione del patrimonio esistente, più che la moltiplicazione delle superfici, è la direzione indicata dalla ricerca per il futuro dei centri commerciali italiani.